目前我國有60歲以上老年人1.78億，養(yǎng)老的經(jīng)濟(jì)模式主要是子女贍養(yǎng)、退休金、社保金。

　　近年逐漸興起“年輕貸款買房，老年將房屋抵押給銀行或保險(xiǎn)公司，由上述機(jī)構(gòu)支付養(yǎng)老費(fèi)用，晚年衣食無憂”的“以房養(yǎng)老”。

　　9月29日，全國政協(xié)舉辦“大力發(fā)展我國養(yǎng)老事業(yè)”提案辦理會，然而，“以房養(yǎng)老”的提案因無相應(yīng)法律保障，可能再次陷入難解困局

　　新聞背景

　　中國目前有60歲以上老人1.78億，占總?cè)丝诘?3.3%。其中不能自理的失能老人約1036萬人，半失能老人約2135萬人，大中城市空巢家庭達(dá)到70%。

　　9月29日，全國政協(xié)舉辦“大力發(fā)展我國養(yǎng)老事業(yè)”提案辦理會。“以房養(yǎng)老”提案的辦理部門銀監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人到場，他表示，不少國家都采取了“以房養(yǎng)老”措施，應(yīng)對人口老齡化。

　　我們離“以房養(yǎng)老”有多遠(yuǎn)?

　　銀監(jiān)會就此展開了專項(xiàng)調(diào)研，但由于我國現(xiàn)有的制度房屋產(chǎn)權(quán)70年，“以房養(yǎng)老”難以推行。

　　“房屋隨它的主人一起就墓”,這是對我國房屋“大限”形象而生動的描述。當(dāng)然,它還不完全準(zhǔn)確,因?yàn)閾?jù)統(tǒng)計(jì),我國居民平均壽命為71歲(8月30日《北京晨報(bào)》),如果再扣除建房時(shí)間,事實(shí)上房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)年限肯定不到70年。如果“以房養(yǎng)老”的話,等于人還沒“走”,正需要托付最后時(shí)光之時(shí),房屋卻早已就墓,主人變得兩手空空了。

　　在公共財(cái)政無力兜底所有養(yǎng)老問題的時(shí)候，許多與會專家都認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”不啻為解決養(yǎng)老難題的一種積極補(bǔ)充。

　　“以房養(yǎng)老”在中國可行嗎?

　　銀監(jiān)會調(diào)研的意思是，我國現(xiàn)有的制度房屋產(chǎn)權(quán)70年，“以房養(yǎng)老”難以推行根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》，土地使用權(quán)的續(xù)期必須重新批準(zhǔn)，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權(quán)及其附著的建筑物，都將被政府無償收回。

　　但實(shí)際上，“以房養(yǎng)老”的順利推進(jìn)，還離不開三個(gè)要素：一是觀念障礙，中國人將就“但存方寸地，留與子孫耕”，一輩子好不容易還完按揭、老了還要跟銀行“倒按揭”，叫人情何以堪?二是法制進(jìn)程，“以房養(yǎng)老”的關(guān)鍵是要有一整套客觀、公正、守法的評估與兌現(xiàn)體制。三是更大的問題，房地產(chǎn)市場在一個(gè)非理性的房市背景下，“以房養(yǎng)老”注定是充滿風(fēng)險(xiǎn)的：如果漲速過快，則養(yǎng)老者要吃大虧;如果價(jià)格形勢急轉(zhuǎn)直下，則銀行機(jī)構(gòu)要當(dāng)冤大頭。在充滿變數(shù)的房地產(chǎn)市場里，看漲或者看跌的結(jié)果都無法使雙方在價(jià)格問題上達(dá)成一致，確立一個(gè)公平的交易價(jià)格。

　　早在2007年兩會上，全國政協(xié)委員鄭斯林就曾提出“以房養(yǎng)老”觀點(diǎn)。今年全國兩會，賀強(qiáng)等全國政協(xié)委員提交了“以房養(yǎng)老”方面的提案。

　　“年輕時(shí)貸款買房，到60歲臨近退休時(shí)把房貸還清，然后把房屋抵押給銀行或保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)根據(jù)房屋的估價(jià)每月支付給老人一定費(fèi)用，使其晚年衣食無憂，直至終老?！边@就是“以房養(yǎng)老”所描繪的美好圖景。

　　隨著人口老齡化的日益臨近，作為一種補(bǔ)充性的養(yǎng)老模式，“以房養(yǎng)老”的模式越來越引起人們的關(guān)注，房屋在承擔(dān)居住功能的同時(shí)還肩負(fù)起養(yǎng)老的功能，人們投資房產(chǎn)相當(dāng)于在為未來的養(yǎng)老做儲備。但隨之而來的問題是，擁有了房產(chǎn)，是否真的能保證老有所養(yǎng)?

　　2007年，上海市公積金管理中心曾嘗試推行過“以房養(yǎng)老”模式，但在試點(diǎn)中，職能部門發(fā)現(xiàn)真正符合條件的申請者很少，而成功實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的更是寥寥無幾。上海市公積金管理中心的工作人員表示，目前這個(gè)試點(diǎn)已經(jīng)停止了，一些商業(yè)機(jī)構(gòu)向老人們拋出的這種被稱為“倒按揭式的繡球”，遭遇的是沒有接“球”人的尷尬。

　　“看上去很美的"以房養(yǎng)老"其實(shí)遭遇了六重障礙，在一些根本性問題得不到解決的情況下，這種辦法似乎難以保證老年人老有所養(yǎng)?！币恍I(yè)內(nèi)人士說。

案例

　　“以房養(yǎng)老”糾紛不斷

　　年近9旬的林老太經(jīng)人介紹，獲知位于上海閔行區(qū)的一家老年公寓設(shè)施不錯(cuò)，便萌生了入住養(yǎng)老之意。2010年12月30日，她在朋友的幫助下，辦妥了入住的一系列手續(xù)。今年2月1日，老年公寓還與林老太簽訂了一份《老年公寓實(shí)施“以房養(yǎng)老”試行辦法協(xié)議書》，協(xié)議約定林老太自愿履行老年公寓“以房養(yǎng)老”試行辦法的義務(wù)，將其現(xiàn)有房屋轉(zhuǎn)讓。房屋作價(jià)形成的價(jià)值金額，由老年公寓為林老太養(yǎng)老送終，不足部分由老年公寓承擔(dān)，多余部分則用于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展，任何個(gè)人不得挪用。同時(shí)約定，林老太將自己所有的一套55.7平方米房屋產(chǎn)權(quán)變更為老年公寓，價(jià)值為55萬元。

　　通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間，今年3月21日，老年公寓取得了林老太房屋的產(chǎn)權(quán)。但老年公寓未向林老太支付房屋房款，林老太也未按約交付房屋。之后，林老太的兒子獲知上述事情之后，堅(jiān)持讓林老太搬離了老年公寓。

　　林老太認(rèn)為，自己已經(jīng)88歲，又不識字，她說在老年公寓簽署的文件原以為是養(yǎng)老手續(xù)，并沒有人告知她是“以房養(yǎng)老”，她也未收到過任何房款。顯然，簽下的“以房養(yǎng)老協(xié)議”和“房屋買賣合同”屬于重大誤解，且認(rèn)為合同內(nèi)容顯失公正。據(jù)此，林老太請求法院撤銷“以房養(yǎng)老協(xié)議”和“房屋買賣合同”，并判令老年公寓協(xié)助將房產(chǎn)恢復(fù)登記至自己的名下。但是，老年公寓不同意，希望法院予以駁回。

　　官司打到上海閔行區(qū)法院，日前法院作出判決，確認(rèn)該房屋交易存在重大誤解和顯失公平，遂作出雙方簽訂的《以房養(yǎng)老協(xié)議書》及《上海市房地產(chǎn)買賣合同》予以撤銷，老年公寓協(xié)助將房產(chǎn)恢復(fù)登記至林老太名下的一審判決。

　　無獨(dú)有偶，家住上海徐匯區(qū)的訾老先生也因“以房養(yǎng)老”卷入了另一起官司。訾老先生今年80多歲，決定將自己居住的房子出售，再租房生活，房租用所得的購房款來支付，以此改善生活，頤養(yǎng)天年。經(jīng)過協(xié)商，老人將房子賣給了一位姓杭的先生。雙方在簽訂房屋買賣合同前，曾達(dá)成口頭協(xié)議，即老人在房屋出售之后仍居住在這套房子里，只不過每月支付租金給杭先生，允許“出售方賣房而不遷出、購買方買房而不入住”。在合同簽訂的當(dāng)天，雙方辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，權(quán)利人變更為杭先生?？墒遣痪煤?，杭先生將訾老先生訴至法院，要求其搬離并交付住房。

　　上海徐匯區(qū)法院審理認(rèn)為，該買賣合同既針對常規(guī)的買賣事項(xiàng)作出約定，又通過買賣中違約條款的約定解決了被告的居住問題，其實(shí)質(zhì)是買賣雙方已經(jīng)充分考慮到作為出售方的訾老先生業(yè)已老邁又急需在有生之年改善自己的生活的現(xiàn)實(shí)狀況。據(jù)此，法院判決，杭先生要求訾老先生交付涉案房屋并交納違約金的訴訟請求不予支持。

　　現(xiàn)狀

　　“以房養(yǎng)老”無奈擱淺

　　上海閔行區(qū)法院的法官說，目前上海乃至全國人口老齡化問題越來越突出，或?qū)⒊蔀橐粋€(gè)不可回避的社會性管理課題，而類似“以房養(yǎng)老”的養(yǎng)老保障模式無疑可以豐富社會保障體系。

　　閔行區(qū)法院在處理類似的案件時(shí)發(fā)現(xiàn)，目前對于“以房養(yǎng)老”運(yùn)行模式，還處于探索嘗試階段，尚無相關(guān)制度予以規(guī)范，因此，及時(shí)將其納入良性有序的發(fā)展軌道顯得尤為重要。對此，法官建議有關(guān)部門盡快出臺相關(guān)法律規(guī)定與監(jiān)管制度，以使這一有益老年人頤養(yǎng)天年的新辦法得到推廣，并在推廣的過程中有法可依，有據(jù)可循，以實(shí)現(xiàn)公力指導(dǎo)、協(xié)調(diào)與監(jiān)管下的養(yǎng)老服務(wù)。

　　其實(shí)，不僅僅是法律法規(guī)與制度的缺位，“以房養(yǎng)老”模式在實(shí)際運(yùn)作中，雖然已經(jīng)倡導(dǎo)、研討、試點(diǎn)了多年，至今在其它城市，無論北京還是上海，都處于“雷聲大、雨點(diǎn)小”的情形之下。比如，2007年，上海市公積金管理中心曾試推過“以房養(yǎng)老”模式：一種是“以房自助養(yǎng)老”的模式，即65歲以上的老年人將自有產(chǎn)權(quán)房屋出售給市公積金管理中心，并選擇在有生之年仍居住在原房屋內(nèi)，出售房屋所得款項(xiàng)在扣除房屋租金、保證金及相關(guān)交易費(fèi)用后全部由老人自由支配使用;另一種即是前面提到的“倒按揭”模式，即指投保人將房屋產(chǎn)權(quán)作抵押，按月從金融機(jī)構(gòu)領(lǐng)取現(xiàn)金直到亡故，相當(dāng)于金融機(jī)構(gòu)通過按月付款的方式，購買投保人的房屋產(chǎn)權(quán)。但在試點(diǎn)中職能部門發(fā)現(xiàn)，真正符合條件的申請人很少，上海市就不得不在兩年前停辦了這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

　　有關(guān)專家表示，要使“以房養(yǎng)老”得以實(shí)現(xiàn)，需要滿足3個(gè)條件。首先，擁有對房子的產(chǎn)權(quán)，才有出租或者抵押房屋的權(quán)利。其次，老年人與子女分開居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影響正常生活。再者，老年人的經(jīng)濟(jì)狀況適中，經(jīng)濟(jì)條件很好，就沒有“以房養(yǎng)老”的必要;經(jīng)濟(jì)條件過低，就不具備“以房養(yǎng)老”的條件。

　　而另有業(yè)內(nèi)人士稱，解決“以房養(yǎng)老”的難題何止3個(gè)，他認(rèn)為有6個(gè)障礙需要得到解決。

困局

　　“以房養(yǎng)老”遇六障礙

　　障礙一：法律和制度未完善

　　上海市是從2006年起開始進(jìn)行“以房養(yǎng)老”工作試點(diǎn)的。然而，5年過去了，負(fù)責(zé)試點(diǎn)政策的研究部門稱，“這一試點(diǎn)仍然在研究中”。業(yè)內(nèi)人士稱：“法律法規(guī)沒有明確規(guī)定，政府層面的"以房養(yǎng)老"就很難推行。”

　　上海市人大代表姚儉曾在相關(guān)研討會上提出過“以房養(yǎng)老”的“操作斷層”問題，他說，“以房養(yǎng)老”模式的涉及多個(gè)部門，需要民政局、房管局、人社局、金融和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等多個(gè)部門協(xié)調(diào)，并一起制定具體的政策和細(xì)則才可能得到推展。

　　一位法官在談到以房養(yǎng)老問題時(shí)也說，雖然老年人權(quán)益保障法中有明確規(guī)定，老年人有權(quán)依法處分自己財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，但遇有子女或親屬不愿遷出住房時(shí)，老年人的權(quán)利很難得到維護(hù)。這種情況下，“以房養(yǎng)老”就難進(jìn)行下去。

　　上海民聲律師事務(wù)所律師王斌認(rèn)為，在將來新修訂的老年人權(quán)益保障法時(shí)，應(yīng)設(shè)立對老年人居住權(quán)的優(yōu)先保護(hù)原則。比如增加保護(hù)老年人對自有或者承租房屋支配權(quán)的內(nèi)容等。另外，針對子女干涉老年人自有或者承租房屋支配權(quán)的問題，還應(yīng)增加“如果老年人不同意，子女或親屬應(yīng)當(dāng)及時(shí)遷出其自有住房”等內(nèi)容，以保障老年人權(quán)益得到維護(hù)。

　　障礙二：養(yǎng)老觀念需要更新

　　隨著社會的進(jìn)步，“養(yǎng)兒防老”的觀念已逐漸淡化，但傳統(tǒng)觀念卻一直還在影響著這一代老人。將自己居住多年的房產(chǎn)抵押給養(yǎng)老院，不給子女，許多老人還難以接受?！胺孔邮且艚o子女的。如果老人不顧親情，辦理了"以房養(yǎng)老"，這一方面會給人造成子女不孝的感覺，無端讓子女承受不必要的社會輿論壓力;另一方面，還極可能會引發(fā)子女與父母的感情隔閡，我們不會這樣做?！币晃焕先司瓦@樣對人說。

　　障礙三：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不完善

　　目前，老人不愿意離開自己的房子到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，很大程度上也是因?yàn)轲B(yǎng)老機(jī)構(gòu)不夠完善，老人在那里生活找不到家的感覺。

　　章老太今年72歲，曾經(jīng)也想過到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，但是到養(yǎng)老院住了半個(gè)月就搬回了家。她說那兒不像家，沒有家的感覺。調(diào)查中，許多人都說，好點(diǎn)的養(yǎng)老院收費(fèi)太高，還要找關(guān)系才能進(jìn)去;差的則服務(wù)又不到位，致使一些老人進(jìn)了養(yǎng)老院不久，又搬回了家。

　　障礙四：金融機(jī)構(gòu)沒動靜

　　據(jù)了解，“以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品推出的最大阻力來自于金融機(jī)構(gòu)，其中擔(dān)心房價(jià)下行是主要原因。四年前，曾有消息稱，“幸福人壽”將成為我國首個(gè)開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司，然而保險(xiǎn)公司至今也沒有開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)。該保險(xiǎn)公司的一位工作人員解釋說，相關(guān)產(chǎn)品仍在研發(fā)中，至于何時(shí)推出還不好說。

　　一位保險(xiǎn)從業(yè)者說，這項(xiàng)工作的“難度在于，對國內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格中長期走勢、人均預(yù)期壽命等關(guān)鍵因素的難以預(yù)測。對銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)來說，正向按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)是隨著時(shí)間的推移不斷減小的，而倒按揭恰恰相反，時(shí)間越長風(fēng)險(xiǎn)越大。如何確定倒按揭利率是個(gè)大難題?！?/font>