經(jīng)過較長期的房價過快上漲等房地產(chǎn)過熱，房地產(chǎn)市場從2021年下半年開始出現(xiàn)高位回落，目前仍處在調(diào)整過程中。當前，房地產(chǎn)市場處在轉(zhuǎn)型升級期，這也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵期。調(diào)整及轉(zhuǎn)型過程中難免會遇到一些困難，甚至出現(xiàn)某些難以接受的陣痛，房企必然會出現(xiàn)分化，大浪淘沙。一些過去盲目跨業(yè)無序擴張的房企“斷臂求生”甚至“關(guān)停并轉(zhuǎn)”是必然的，但這并不意味著所有的房企都不行了，未來房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展仍然有堅實的支撐。對此，房企不應過于悲觀而“躺平”“擺爛”，或消極等待政策“救市”“救企”，而應增強信心，積極識變、應變、求變。

　　近年來，我國房地產(chǎn)發(fā)展面臨新形勢、進入新階段?？偟膩砜?，主要面臨以下三方面重大變化：

　　房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化。我國房地產(chǎn)經(jīng)過20多年的快速發(fā)展，住房供給規(guī)模不斷擴大，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積超過40平方米，戶均擁有住房超過1.1套，人民群眾的住房需求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。

　　城鎮(zhèn)化和城市發(fā)展出現(xiàn)“兩個轉(zhuǎn)向”，即“我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段”，常住人口城鎮(zhèn)化率達到67%，城鎮(zhèn)化進程放緩。此外，當前，我國人口發(fā)展呈現(xiàn)少子化、老齡化等趨勢性特征。房地產(chǎn)發(fā)展與城鎮(zhèn)化進程、城市發(fā)展及人口狀況密切相關(guān)，并以其為發(fā)展基礎(chǔ)和基本前提。

　　我國經(jīng)濟已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，正處在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)換增長動力的攻關(guān)期。政府過去提出的GDP增長目標是“保八”，而近年來設定的GDP增長目標是“5%左右”。房地產(chǎn)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟息息相關(guān)、相互影響，離不開宏觀經(jīng)濟基本面的有力支撐，尤其是有賴于居民就業(yè)狀況、收入增長及其預期。

　　今年1~8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總量為2021年同期的61%，房屋新開工面積為2021年同期的29%，新建商品房銷售面積和銷售額分別為2021年同期的50%和46%。目前，雖然房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋新開工面積、新建商品房銷售面積和銷售額等指標相對于歷史峰值均出現(xiàn)大幅下降，但未來的房地產(chǎn)開發(fā)和市場規(guī)模總量依然巨大。因為我國有超大規(guī)模存量房屋優(yōu)勢，目前城鎮(zhèn)住房存量接近350億平方米。僅就住房來說，按平均壽命50年計，每年約有2%的更新需求，建筑面積達7億平方米。再加上自然災害等造成住房損毀滅失、國防設施建設和交通基礎(chǔ)設施建設等公共利益需要征收拆遷帶來的被動性住房需求以及其他因素，我國住房年均新增量仍然可觀。

　　因此，正如有關(guān)媒體報道，越秀、保利、萬科等多家房企高管表示，當前雖然市場在調(diào)整、在轉(zhuǎn)型，但從長遠看，“瘦身”后的樓市還有得做。目前市場不缺房子，但缺少“好房子”。

　　為此，房企需要深刻認識房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境變化的重大而深遠影響，應主動適應住房需求、城鎮(zhèn)化進程、人口流動等趨勢，順勢而為、轉(zhuǎn)型發(fā)展：

　　主動適應形勢變化，把握房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律。房企應認識到房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋新開工面積、新建商品房銷售“達峰”后回落，并逐漸進入房地產(chǎn)市場成熟階段的平衡周期，從重增量建設為主轉(zhuǎn)向重存量運營為主，從剛性需求為主轉(zhuǎn)向改善性需求為主，從賣方市場為主轉(zhuǎn)向買方市場為主等，這些都是房地產(chǎn)發(fā)展到一定程度后的必然轉(zhuǎn)變，是房地產(chǎn)自身發(fā)展規(guī)律的作用，也是房地產(chǎn)市場逐漸成熟的結(jié)果。

　　轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)發(fā)展理念，踐行房地產(chǎn)發(fā)展新模式。房企應認識到傳統(tǒng)“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的開發(fā)經(jīng)營模式難以為繼，也不會再次來到，要積極尋找新動能，努力轉(zhuǎn)型升級。房地產(chǎn)開發(fā)項目不宜再追求搞“大盤”，而應“少而精”，注重精打細算、科學管理和穩(wěn)健經(jīng)營，實現(xiàn)從規(guī)模擴張向品質(zhì)效益提升轉(zhuǎn)型，走高質(zhì)量和可持續(xù)發(fā)展道路。要重點適應人民群眾高品質(zhì)居住需要，著力建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

　　積極參與城市更新，拓展新的發(fā)展空間。房企應將業(yè)務重心適度轉(zhuǎn)向城市更新領(lǐng)域，主動參與老舊小區(qū)、老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村等更新改造，助力好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)建設，為人民群眾打造高品質(zhì)居住生活空間，滿足不同層次、不同收入群體對高品質(zhì)住房的需求。

　　推進存量資產(chǎn)優(yōu)化，妥善處理存量資源。面對當前房地產(chǎn)市場調(diào)整，房企應主動、有效推進“去庫存”，積極而穩(wěn)妥地盤活存量土地和存量項目，不斷優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升資產(chǎn)運營效率，為未來穩(wěn)健發(fā)展夯實基礎(chǔ)。

　　中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會會長、研究員　柴強