2026年“史上最長(zhǎng)”春節(jié)假期，對(duì)樓市形成了明顯的“負(fù)反饋”。

　　從普睿數(shù)智城市機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)看，春節(jié)期間（2.15-2.23，下同）重點(diǎn)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目案場(chǎng)來(lái)訪量和認(rèn)購(gòu)量同步縮減，更多為存量客戶復(fù)看、認(rèn)購(gòu)或成交。三四線返鄉(xiāng)置業(yè)再次缺席。

　　重點(diǎn)一二線城市新房和二手房整體延續(xù)節(jié)前2月下行調(diào)整走勢(shì)。不過(guò)，結(jié)構(gòu)性的亮點(diǎn)依然存在，二手帶看成交熱度好于新房，個(gè)別城市如周口、商丘、淮南等本土企業(yè)銷售表現(xiàn)突出，為節(jié)后市場(chǎng)積蓄動(dòng)能。

　　春節(jié)期間普睿數(shù)智城市機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目案場(chǎng)來(lái)訪量均有環(huán)比50%-70%縮減，同比普遍降幅也在20%左右，為近年春節(jié)同期新低水平，認(rèn)購(gòu)量表現(xiàn)基本同步。

　　來(lái)訪認(rèn)購(gòu)?fù)h(huán)比下滑有三個(gè)方面的原因：一是九天長(zhǎng)假的出游和返鄉(xiāng)分流了購(gòu)房者的時(shí)間和精力；二是當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定，購(gòu)房者普遍觀望，不急于在假期做決定；三是房企項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)多以常規(guī)續(xù)銷為主，難以激發(fā)新增需求。

　　相比之下，二手房市場(chǎng)熱度明顯好于新房。多個(gè)城市春節(jié)期間二手房的新增掛牌量、帶看量和成交量均實(shí)現(xiàn)了同比增長(zhǎng)，顯示出更強(qiáng)的市場(chǎng)韌性。

　　1、熱點(diǎn)項(xiàng)目“扛大旗”，西安、天津、武漢新房認(rèn)購(gòu)量同比正增長(zhǎng)。

　　西安：受城北、城東個(gè)別熱點(diǎn)項(xiàng)目加推影響，來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)量同比分別上漲28%和26%，成為春節(jié)期間為數(shù)不多同比上升的城市。市場(chǎng)分化持續(xù)，熱盤恒熱，約42%的項(xiàng)目推出特價(jià)房，但整體讓利幅度有限。

　　武漢：典型項(xiàng)目平均單盤來(lái)訪30組，同比下滑19%，環(huán)比下滑67%，平均認(rèn)購(gòu)1.6套。值得注意的是，改善型項(xiàng)目供應(yīng)量較去年明顯增加，與剛需項(xiàng)目共同成為春節(jié)期間市場(chǎng)銷售主力。轉(zhuǎn)化率在假期有所提升，約19%的項(xiàng)目成交超過(guò)5套，1-2套項(xiàng)目占比38%。

　　天津：全市新房熱度穩(wěn)中有升，認(rèn)購(gòu)總量達(dá)到253套，環(huán)比上漲9%，較25年春節(jié)周相比，同比上漲12%。全市項(xiàng)目合計(jì)來(lái)訪5094組，較25年春節(jié)周相比，到訪總量上漲37%，平均單盤周度到訪18.5組。二手房客戶到訪量和帶看量均大幅上漲，成交量同比暴漲207%，帶看總量同比增加184%，顯示出市場(chǎng)情緒的回暖。

　　2、廣州、深圳、杭州、成都、鄭州和南京新房同環(huán)比降幅顯著，二手房熱度好于去年同期。

　　廣州：春節(jié)假期多盤“不打烊”并包裝春節(jié)折扣/特價(jià)房等進(jìn)行吸客，但大部分項(xiàng)目?jī)H少量人員留守，案場(chǎng)銷售氛圍弱，一口價(jià)為主優(yōu)惠力度有限，供求面數(shù)據(jù)均明顯下降，盤均來(lái)訪環(huán)比下降49%，認(rèn)購(gòu)量環(huán)比降68%，同比降21%，僅市區(qū)高端改善項(xiàng)目仍能維持一定市場(chǎng)熱度。

　　深圳：新房市場(chǎng)整體成交熱度較低，多數(shù)項(xiàng)目來(lái)訪不足、成交乏力；個(gè)別項(xiàng)目靠特價(jià)房熱銷環(huán)比增33%，算是少數(shù)亮點(diǎn)。二手房市場(chǎng)活躍度明顯強(qiáng)于新房，看房量同比漲56%。

　　成都：案場(chǎng)到訪客戶銳減，同比下降56%，盤均認(rèn)購(gòu)量同比下降52%。整體營(yíng)銷力度偏弱，僅個(gè)別項(xiàng)目大幅上調(diào)渠道獎(jiǎng)（最高20萬(wàn)/套），或大幅下調(diào)特價(jià)房?jī)r(jià)格（降幅17%）。項(xiàng)目分化特征凸顯，有6套以上認(rèn)購(gòu)的項(xiàng)目占比只有4%，近郊性價(jià)比項(xiàng)目相對(duì)熱銷，且剛需首改定位是共性。中心城區(qū)超七成項(xiàng)目來(lái)訪下跌50-100%，來(lái)訪上漲項(xiàng)目占比僅3%；近六成項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)量下跌50-100%，認(rèn)購(gòu)上漲項(xiàng)目占比僅7%；超六成項(xiàng)目春節(jié)認(rèn)購(gòu)掛零，整體延續(xù)筑底行情。

　　二手房客戶看房熱度較日常明顯降低，新增客戶量和帶看量均僅為近兩月日均值1-3成；主流中介二手房日均成交11套，相比2025年春節(jié)日均帶看及成交量同比均有增長(zhǎng)，市場(chǎng)熱度略好于去年同期。

　　鄭州：主城區(qū)28個(gè)主力項(xiàng)目，盤均來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)均下滑，累計(jì)成交201套，同比降8%，轉(zhuǎn)化率僅4.7%。原因在于：一是2025年產(chǎn)品迭代已基本完成，客戶對(duì)四代宅已“審美疲勞”，二是多個(gè)熱銷四代宅特價(jià)促銷，反而消磨了市場(chǎng)信心，客戶觀望情緒加重。

　　3、三四線返鄉(xiāng)置業(yè)缺席，個(gè)別城市如南陽(yáng)、商丘、淮南等三四線本土企業(yè)利用返鄉(xiāng)節(jié)點(diǎn)銷售亮眼

　　三四線城市有幾個(gè)典型的案例值得關(guān)注：??河南商丘：本土老牌民營(yíng)企業(yè)金沙集團(tuán)，貼合市場(chǎng)實(shí)情及客戶需求，疊加返鄉(xiāng)置業(yè)節(jié)點(diǎn)，通過(guò)民俗社區(qū)活動(dòng)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目多點(diǎn)開花，單區(qū)域春節(jié)期間成交128套。

　　河南南陽(yáng)：匯隆集團(tuán)旗下項(xiàng)目匯隆和光宸樾、匯隆璞樾，整合地域大V資源，通過(guò)線上直播、做差異化競(jìng)爭(zhēng)，春節(jié)期間雙項(xiàng)目成交67套。

　　安徽淮南：春節(jié)期間新房網(wǎng)簽備案面積累計(jì)同比增長(zhǎng)319%。六安和安慶等亦同比正增長(zhǎng)。

　　據(jù)普睿數(shù)智城市機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)城市春節(jié)期間項(xiàng)目成交套數(shù)也基本在5套左右。

　　春節(jié)期間成交套數(shù)突破10套的熱銷項(xiàng)目整體有兩大共性：一是高性價(jià)比的剛需剛改項(xiàng)目，價(jià)格優(yōu)勢(shì)顯著尚能走量；一個(gè)是核心板塊供應(yīng)稀缺、配套健全的改善項(xiàng)目，憑借加推新房源或大幅讓利促銷實(shí)現(xiàn)走量。

　　從具體項(xiàng)目來(lái)看，典型的案例有成都的新盤嘉禾瀾府，春節(jié)前加推63套房源新規(guī)房源，春節(jié)期間認(rèn)購(gòu)29套位居認(rèn)購(gòu)榜首位；西安的龍翔未央和鳴，地段、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)加持，2月初首開效果好，春節(jié)再次加推實(shí)現(xiàn)20套認(rèn)購(gòu)量。

　　從客戶構(gòu)成看，新房市場(chǎng)沒(méi)有明顯回暖和客戶起量跡象，各項(xiàng)目主要意向客戶仍為春節(jié)前的存量客戶，春節(jié)期間新到訪客戶量不足，且意向一般，新客戶較為初級(jí)，多為剛開始看房，仍需對(duì)比考慮，意向并未鎖定。

　　二手房客戶量、購(gòu)房量受春節(jié)假期延長(zhǎng)刺激，相較去年同期有明顯提升，學(xué)區(qū)落戶節(jié)點(diǎn)購(gòu)房意愿堅(jiān)定，其他剛需和改善客多為前期存量客戶，認(rèn)為價(jià)格相對(duì)到底，市場(chǎng)情緒有明顯好轉(zhuǎn)。

　　受假期網(wǎng)簽延遲和市場(chǎng)調(diào)整雙重影響，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間重點(diǎn)30城新建商品住宅成交面積約10萬(wàn)平方米，較去年春節(jié)假期（8天）累計(jì)成交銳減59%，相比今年節(jié)前2月前15天日均成交面積同樣減少89%。

　　分化行情在城市間繼續(xù)上演。

　　北京、上海、寧波、廈門等核心一二線同比下降二成。南寧、杭州、西安、昆明、西寧等二線同比大幅增長(zhǎng)2倍及以上。

　　三四線城市中，淮南、晉江、安慶、泉州、文昌等同比增長(zhǎng)顯著，佛山、溫州、珠海、肇慶、資陽(yáng)、麗水等同比腰斬。

　　春節(jié)期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是新房、二手房還是土地市場(chǎng)都進(jìn)入了“淡季休整期”。春節(jié)樓市表現(xiàn)平淡，但這更像是一種階段性的“蓄力”，市場(chǎng)的內(nèi)生修復(fù)動(dòng)能并未改變，支撐3月“小陽(yáng)春”的積極因素正在不斷釋放：

　　首先，重點(diǎn)城市供應(yīng)節(jié)奏加快，新盤集中入市激活市場(chǎng)。房企普遍會(huì)將推盤節(jié)點(diǎn)集中在3-4月份的“小陽(yáng)春”，以期最大化營(yíng)銷效果。比如，廣州3月預(yù)計(jì)將有4個(gè)市區(qū)盤迎來(lái)首開，供應(yīng)環(huán)比倍增；武漢、杭州也將迎來(lái)階段性供應(yīng)高峰，其中杭州包含多個(gè)2025年的地王項(xiàng)目、紅盤計(jì)劃入市。高品質(zhì)新盤的集中亮相，有望打破節(jié)前的沉寂，激發(fā)新的購(gòu)房需求，3月“小陽(yáng)春”成色可期。

　　其次，土地市場(chǎng)核心地塊吸引品牌房企參與，“地王”信號(hào)正成為修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期的“強(qiáng)心劑”。比如節(jié)后廣州明星地塊馬場(chǎng)一期出讓，8家房企歷經(jīng)243輪競(jìng)價(jià)最終以溢價(jià)率26.6%，總價(jià)236億元總價(jià)成為全國(guó)第五地王，預(yù)計(jì)可售樓面價(jià)達(dá)91268元/平方米成為廣州單價(jià)地王。這種高品質(zhì)地塊入市，將以高流動(dòng)性、強(qiáng)稀缺性的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，成為市場(chǎng)價(jià)值錨點(diǎn)，推動(dòng)流動(dòng)性回暖，修復(fù)各方預(yù)期。另外，深圳、北京、上海等核心城市通過(guò)入市高品質(zhì)地塊與確定性的土地供應(yīng)計(jì)劃，向市場(chǎng)傳遞積極信號(hào)，以點(diǎn)帶面維持土地市場(chǎng)熱度，將提振企業(yè)和購(gòu)房者信心和預(yù)期。

　　此外，二手房持續(xù)升溫，為“小陽(yáng)春”蓄力。春節(jié)期間，二手房活躍度整體較去年春節(jié)檔有所提升，保持了今年以來(lái)的活躍度，日均新增掛牌量及帶看人數(shù)均有所增加，購(gòu)房情緒持續(xù)升溫，學(xué)區(qū)房置業(yè)等剛需屬性突出，預(yù)期3月二手房市場(chǎng)仍將量漲價(jià)穩(wěn)、規(guī)模上漲。作為樓市的“晴雨表”，二手房的量升價(jià)穩(wěn)將為新房市場(chǎng)的回暖提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和強(qiáng)大動(dòng)能。