2026年1月22日，全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商第一太平戴維斯（Savills）舉辦“2025下半年北京房地產(chǎn)市場回顧與展望”研討會。

　　會上，第一太平戴維斯多位部門負責(zé)人就北京寫字樓市場博弈新策略、物業(yè)管理驅(qū)動園區(qū)資產(chǎn)升值的實踐與邏輯，以及政策推動下不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）擴容為行業(yè)帶來的歷史性機遇等話題進行了分享。

　　從2025年國內(nèi)房地產(chǎn)主要板塊來看，新房市場供求關(guān)系持續(xù)調(diào)整，利好政策頻繁出臺背景下，住房成交規(guī)模開始筑底，但去庫存壓力猶存。二手住宅市場活躍度回歸、交易量出現(xiàn)反彈，“以價換量”特征明顯。

　　寫字樓市場需求端逐漸回暖，業(yè)主方通過“以價換量”策略應(yīng)對企業(yè)租戶“降本增效”的選址要求，未來三年供應(yīng)量可觀。

　　商業(yè)零售市場方面，新增供應(yīng)與存量升級改造并舉，消費場景持續(xù)升級調(diào)改，多種手段刺激消費。大宗投資市場成交規(guī)模有所回落，機構(gòu)投資者普遍謹慎，自用型買家需求凸顯。

　　第一太平戴維斯認為，2025年伴隨著利好政策持續(xù)釋放但市場壓力猶存的背景下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場在鞏固止跌回穩(wěn)過程中持續(xù)深度調(diào)整。預(yù)計2026年市場將繼續(xù)在“止跌回穩(wěn)”過程中尋求新動能，在持續(xù)調(diào)整中積蓄破局力量。

　　北京甲級寫字樓市場吸納量略超2024年

　　從北京市場看，根據(jù)第一太平戴維斯提供的數(shù)據(jù)，2025年北京大宗物業(yè)投資市場全年成交金額約為238.84億元，同比回落約30.3%。

　　2025年北京甲級寫字樓市場吸納量累計約29.2萬平方米，略超2024年。受益于寫字樓市場平穩(wěn)運行的利好影響，全市整體空置率出現(xiàn)輕微下調(diào)，環(huán)比下降0.5個百分點至18.5%，平均租金持續(xù)下滑至每平方米每月218元。

　　2025年北京商業(yè)零售市場新增供應(yīng)累積至118萬平方米，涵蓋購物中心、商業(yè)街區(qū)和奧特萊斯等多元業(yè)態(tài)。

　　截止至2025年末，北京全市優(yōu)質(zhì)購物中心存量累計為1,387.9萬平方米。同期，全市優(yōu)質(zhì)購物中心平均空置率環(huán)比下降1.7個百分點至6.9%。從購物中心各級商圈租金走勢看，2025年四季度北京優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金調(diào)整至每平方米每月746.3元，環(huán)比微降0.3%，同比下降3.8%。

　　另一方面，受新供應(yīng)入市，部分購物中心升級改造后重新迎客，以及零售品牌結(jié)構(gòu)迭代調(diào)整等因素的影響，2025年四季度北京全市優(yōu)質(zhì)購物中心平均空置率環(huán)比下降1.7個百分點至6.9%，同比上升2.1個百分點。

　　C-REITs擴容破冰帶來新機遇

　　以往提振房地產(chǎn)市場的一系列政策利好更多的是針對“土地-住宅開發(fā)-銷售”全過程，對商辦地產(chǎn)等領(lǐng)域的傾斜較少，而這一局面在2025年年末至2026年年初被徹底打破。

　　2025年12月31日，中國證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》，并同步出臺《中國證監(jiān)會關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告》。同日，滬深交易所修訂發(fā)布公募REITs業(yè)務(wù)規(guī)則，進一步完善市場制度體系。

　　2026年1月1日，《求是》雜志發(fā)表《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期》。文章在新年首日推出，信號意義明確且強烈，強調(diào)要“盡可能縮短調(diào)整時間，熨平市場波動”，并且“政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)”。預(yù)計在2026年初，一系列利好政策有望發(fā)力，包括“取消相關(guān)限制性措施”、“鼓勵不動產(chǎn)投資信托基金繼續(xù)擴大范圍”等改善和穩(wěn)定市場的措施將加速落地。

　　另外，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局1月17日聯(lián)合發(fā)布通知稱，商業(yè)用房購房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。按照因城施策原則，在全國統(tǒng)一的最低首付款比例基礎(chǔ)上，自主確定轄區(qū)各城市最低首付款比例下限。

　　值得注意的是，C-REITs擴容破冰商業(yè)不動產(chǎn)，加速改寫了房地產(chǎn)發(fā)展的敘事邏輯。盤活存量資產(chǎn)，擴大有效投資成為深化房地產(chǎn)改革的重要抓手。

　　據(jù)悉，C-REITs自2020年啟動試點、2021年首次發(fā)行以來，為國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施及商業(yè)不動產(chǎn)項目提供了權(quán)益型融資新渠道。

　　目前C-REITs已成為重塑資產(chǎn)負債表、推進持有型資產(chǎn)向“運營驅(qū)動”轉(zhuǎn)型的深層變革，從持有資產(chǎn)到經(jīng)營資產(chǎn)、再到價值創(chuàng)造，C-REITs正在助力房地產(chǎn)從業(yè)者完成從“城市建設(shè)者”到“城市運營服務(wù)商”的進化。

　　第一太平戴維斯認為，我國商業(yè)不動產(chǎn)存量資產(chǎn)長期缺少有效的資本循環(huán)機制。通過C-REITs實現(xiàn)商業(yè)不動產(chǎn)證券化、漸次破冰擴容來以解決存量資產(chǎn)盤活問題，是一條可實踐的成熟路徑。

　　新政對“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”明確了標(biāo)準，通過“質(zhì)量篩選+資產(chǎn)優(yōu)化”的機制，倒逼存量資產(chǎn)運營方提升資產(chǎn)質(zhì)量，形成“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)發(fā)行REITs，實現(xiàn)資金反哺運營”的正向循環(huán)。

　　此外，REITs市場化定價機制也促使商業(yè)不動產(chǎn)估值更加透明高效，通過公開市場交易，將推動我國商業(yè)不動產(chǎn)價值重塑，尤其是那些優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)項目，有望獲得流動性溢價。